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부동산임대차 계약서는 임차인(세입자)이 임대인(집주인)으로부터 해당 부동산을 일정한 기간 동안 임대하는 대가로 차임을 지불할 것을 약정한 계약 문서로 계약서를 작성할 때 보증금*권리를 보호할 수 있도록 작성해야 합니다.
부동산 임대차 계약서
부동산 계약체결 전 확인해야 하는 사항
권리순위관계 확인 : 인터넷 법원 등기소에 접속하여 등기부등본을 열람하여 계약대상 건물에 근저당이 있는지 확인하고 과도한 대출이 있는 경우에는 피해야 합니다.
당사자 확인*입금 : 신분증*등기부등본 등을 통해 당사자 본인이 맞는지, 적법한 임대*임차권한이 있는지 확인합니다. 대리인과 계약 체결 시 위임장*대리인 신분증 등 대리인임을 입증하는 문서(서류)를 확인하고, 임대인(또는 임차인)과 직접 통화하여 확인하여야 하며, 보증금은 임대인 명의 계좌로 직접 송금해 증거를 남겨야 합니다. * 신분증 및 인터넷 발급문서는 정부24 사이트를 통해서 진위여부를 확인할 수 있습니다.
중개대상물 확인*설명서 확인 : 중개대상물 확인*설명서에 누락된 것은 없는지, 그 내용은 어떤지 꼼꼼히 확인하고 서명하여야 합니다. * 입주 후 사실과 다른 것이 발견되면 즉시 연락하여 수정해야 합니다.
대항력*우선변제권 : 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있고, 계약서에 확정일자까지 받으면, 후순위권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 변제받을 수 있으므로 임차인은 빠르게 전입신고, 확정일자를 받아야 하고, 주택의 점유와 주민등록은 임대차 기간 중 계속 유지하고 있어야 합니다.
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부동산 계약 중 확인해야 할 사항
차임증액청구 : 계약기간 중이나 묵시적 갱신 시 차임*보증금을 증액하는 경우에는 5%를 초과하지 못하고, 계약체결 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없습니다.
월세소득공제 : 근로소득이 있는 거주자 또는「조세특례제한법」제122조의3 제1항에 따른 성실사업자는「소득세법」및「조세특례제한법」에 따라 월세에 대한 소득공제를 받을 수 있습니다. 근로소득세 연말정산 또는 종합소득세 신고 시 주민등록표등본, 임대차계약증서 사본 및 임대인에게 월세액을 지급하였음을 증명할 수 있는 서류를 제출하면 됩니다.
묵시적 갱신 : 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월부터 1개월 전까지, 임차인은 1개월 전까지 각 상대방에게 기간을 종료하겠다거나 조건을 변경하여 재계약을 하겠다는 취지의 통지를 하지 않으면 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신되므로 주의해야 합니다.
갱신된 임대차의 존속기간은 2년입으로 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만 임대인은 계약서 제7조의 사유 또는 임차인과의 합의가 있어야 계약을 해지할 수 있습니다.
부동산 계약종료 시 확인해야 할 사항
보증금 금액 변경시 확정일자 : 부동산 임대차 계약기간 중 보증금을 증액하거나, 계약만료 후 재계약을 하면서 보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위하여 반드시 다시 확정일자를 받아야 합니다.
임차권등기명령 신청 : 임차권등기명령 신청임대차가 종료된 후에도 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임대인의 동의 없이 임차주택 소재지 관할 법원에서 임차권등기명령을 받아, 등기부에 등재된 것을 확인하고 이사해야 우선변제 순위를 유지할 수 있습니다. 이때, 임차인은 임차권등기명령 관련 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
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법무부 홈페이지의 주택임대차표준 탭에서는 표준주택임대차계약서 양식을 다운로드 받을 수 있고, 자료실에서는 주택임대차계약서 작성, 대항력, 묵시적 갱신 등 임대차계약과 알아야 하는 내용을 확인할 수 있습니다.
경기도 과천시 관문로 위치. 전자민원, 준법 운동, 여성포럼, 인권 광장.
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